三度危機淘金 電玩咖變豪宅王
文章日期 2018-01-18
▲張祐銘能讓台南豪宅客埋單的關鍵，是提供客戶變更設計服務，不只格局可變，連陽台自動灑水器等管線規畫細節全都量身訂做。(攝影者．楊文財)
文 ● 林洧楨
最新實價登錄中有一個讓人跌破眼鏡的成交資訊：台南超高大樓型豪宅逆勢飆出一坪三十五萬七千元的新天價！上回台南市豪宅創天價，約是2010年後，是以破億元的透天豪宅為主角，大樓住宅仍是當地的冷門商品。
危機一：同業削價戰
把網咖當餐廳賣，躍居龍頭
一位沒沒無聞的地產新秀成了台南新豪宅王，他在四年前房市景氣反轉推案，卻讓已是票房毒藥的豪宅出清結案，究竟是何方神聖，有如此能耐？
他是四十四歲的上曜建設董事長張祐銘。他十八年創業過程三度危機淘金關鍵是「不跟風，大膽走自己的路。」
第一次危機是約2000年，身為重度電玩玩家的張祐銘，投入網咖市場，但連開三家店，都遇上周邊新開多達三十間店的紅海競爭，「原本一小時收費40元，殺到有人願意一小時只收5元，」結果三個月被迫關門退場，賠了約百萬元。
張祐銘的老戰友、大都會副董事長陳明德指出，隨後他很快認清價格競爭勢不可當，直接訂出「免費上網」的目標。
然後又從KTV經營學到賣餐飲賺錢模式，訂出「把網咖當餐廳賣」策略，集資擴大投資規模，租整棟式的旗艦店重返市場，一舉拉高競爭門檻。在網咖關店潮中，逆勢成為年賺一億元、全台有四十家門店的最大網咖連鎖店龍頭。
「面對問題，我一定都先定義要做的是什麼，然後繞著定義想方法，想的過程很辛苦，但要不斷累積小勝，才能拉開與對手差距。」張祐銘說。
危機二：接手爛尾樓
竟用網拍，半年將150戶賣光
約在2007年，出手獵下一批總戶數約150戶的台南爛尾樓，原本市價至少每坪八萬元，法拍市場一坪卻只要4萬元，張祐銘認為穩賺不賠，結果不如預期，陷入負債危機。
「得標一週內要繳足兩億元的得標金，結果因為我做網咖生意，銀行不願意貸款給我，剩下8成資金只能找民間借貸，利息一個月就要繳500萬元，」張祐銘描述著當時的危機，「更慘的是，雖然兩週賣出55戶，又因為爛尾樓，銀行也不貸款給我的客人，二個月後退訂到只剩五組客人。」
雖然一戶總價不到200萬元，但沒有銀行貸款，讓他認清靠首購族無望，想活下來，「只能找更高端的客人。」
因此他加碼投資裝潢，然後網咖經驗讓他想到透過網路拍賣，有機會開拓到更多客戶，結果有往返台南需求的工程師、公務員等，被馬上能入住又低價的網拍吸引，不僅能以每坪近十萬元行情成交，還只花半年時間賣光150戶。
之後他擴大房地產事業，集資在2009年入主上曜化工廠，轉型成建商。沒想到，沒多久就遇上景氣反轉新危機。
「現在豪宅沒人跟我競爭，時機正好！」「連高雄都有超高樓豪宅，但台南卻是零，土地起漲，台南正從透天變大樓市場，只要能與眾不同，就有機會。」張祐銘分析說。
身為無名新秀，他認清跟風毫無機會，「台灣就是一窩蜂，過量就滯銷，要做不一樣的東西才有機會在紅海中找到藍海，不是不害怕，而是花了很多時間研究過才做。」
危機三：豪宅買氣冷
主打客製化，逆勢賣到二期
他這回在台南中西區的傳統豪宅區中，讓他找到「高端客製化小單」會是突圍的新機會。
張祐銘的一位地產友人也透露，上曜看準「客製化小單」出發的產品，除了外觀引進歷史故事的元素，像第二期豪宅案，以路易十四為設計概念，頂樓有皇冠設計。同時每戶格局規畫都因客戶要求不同，這在結構安全與設計規畫上都有很大的挑戰，因此「光是送進台南市建管課的圖面，就改了一千多次以上。」陳明德說。
原本不看好的台南市代銷公會理事長陳瑞鈴，現在也肯定張祐銘說：「確實與眾不同，有那個價值！」
張祐銘與眾不同之處，在於同業仍堅信低價、成屋與別蓋太高等三大傳統勝利方程式時，他掌握地價數據，看出超高大樓的機會點，用吸睛的建築外觀吸引注意，再挑戰預售市場，從公設到室內空間都量身訂做的客製化服務抓住客戶，讓他的豪宅就算價格高，還能繼續逆勢賣二期豪宅案。
本土券商研究員推估在豪宅首案交屋效應下，上曜2017、18年可年賺逾兩億元。
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